全般(考え方や経験)

住み替えで住宅ローンのつなぎ融資を使った話

こんばんは。

あっという間に1月も終わりです。

あなたは素敵な一ヶ月を過ごせましたか?

残り11ヶ月しかない2022年を楽しみましょう!

さて、今回は

つなぎ融資

についてです。

住み替えでつなぎ融資とした訳

正直、住宅ローン関係の話をするのは得意ではないです。

というか、前向き感があまりありません。

なぜかというと、素人だから。

FP○級などを持っているわけではないので、適当なことを言って変な方向に誘導してはまずいなと思い、あまり触れてきませんでした。

ただ、ふと、

実体験をお伝えする

ならいいんじゃないか、と思いました。

その行動の採否は読んでくれた方が判断すればいい話。

へぇ~、そんなんもあるんか。

と思ってもらうだけでも意味はあるのかなと思い書くことにしました。

例の通り、前置きが長くなりました。

なぜつなぎ融資をしたか、それは

注文住宅は土地決済が先だから

意味わかります・・・?

おそらく、私のような弱小ブログにまで足を運んでくれるあなたは、そもそも「つなぎ融資」とは何かご存じだと思います。

ただ、昔の私は分かっていなかったので簡単にご紹介します。

つなぎ融資とは(超適当ver)

つなぎ融資の詳細な解説を私がしても仕方ないので、超簡単に説明しますね。

  1. 注文住宅買いたい
  2. 良い土地見つけた
  3. まずは土地の決済
  4. キャッシュで払えん!
  5. 間取りの検討完了
  6. よし、実際に工事
  7. 着工金を払えん!!!
  8. 中間金を払えん!!!
  9. 最終金を払えん!!!

こういう人のためにつなぎ融資があります。

いやいや、分からん(笑)って感じですね。

まず、注文住宅というのはそのほとんどが

土地建物の決済は別

だと思います。

なかには、⑨最終金の時に住宅ローンスタートでOK、というところもあるのかもしれませんが、まずは土地代を払う必要があるのがパターンとしては多いかと。

お金持ちの方はポンと払えるかもしれませんが、庶民の私には無理でした。

おまけに、分譲マンションをローンで購入していた私。

そんな危ないやつに、最終金までは待つよ、なんてお人良しはいません。

何なら、土地の決済までに、マンションの売買契約書をもってきてね。

という厳しい銀行もありました。(まあ普通か)

脱線しました。

話を戻します。

最終的に家に住むまでにかかる大金を銀行がつないでくれるのがつなぎ融資です。

具体的な説明

結局はもう少し説明したくなるんですよね。

前提条件を置きます。

  • 土地2,000万円
  • 建物3,000万円
  • 住宅ローン金利1.0%

さっきの例でいうと、④。キャッシュで2,000万円払えない。

この時につなぎ融資の第一弾を発動します。

  1. 注文住宅買いたい
  2. 良い土地見つけた
  3. まずは土地の決済
  4. キャッシュで払えん!!!
  5. 間取りの検討完了
  6. よし、実際に工事
  7. 着工金を払えん!!!
  8. 中間金を払えん!!!
  9. 最終金を払えん!!!

銀行もお人よしではありません。

本来、住宅ローン金利が1.0%だとします。

その人につなぎ融資で同じ金利とすることはまずないです。

普通に考えて、高金利で貸します。

だって、キャッシュないんだもん。

そこは銀行によりますが、私は住宅ローン金利の

+0.3%くらいでした。

正直これは破格だと思います。

普通は+1%以上かと。

これまでの付き合いやら何やらで頑張ってくれました。

話を戻して、同様に、⑦~⑨のタイミングで銀行様からつなぎ融資を実行してもらいます。

そうすると、無事に家が完成!!となりますよね。

そのタイミングで、これまで借りてた分を一括で返して、新たにこれまでかかった総額を借ります。

なので、高い金利分、施主としては支払いが多くなる。

そんな感じです。

総額融資の際に適用になるのがいわゆる住宅ローン金利です。

店頭金利から▲○.○%ってやつ。

これはぶっちゃけ人によって違います。

個人、市況、お財布事情、その人の信頼によって全然違います。

2016年にマンションを買って、2021年に注文住宅を買った私は身に染みて分かります。

特に市況の変化には驚きました。

このあたりは割愛します。

止まらなくなりそうなので。

そういえば、今日こんなニュースが。

これまでが低すぎたので、今後は上がるんでしょうね~

(2016年の時も言われていましたけど)

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MSから住み替えた私には命綱

冒頭にも少し書きましたが、マンションからの住み替えだった私にとっては非常にタイトな状況でした。

日程的にも精神的にも。

皆さんご存じだと思いますが、住宅ローンというのは複数組めません。

あんたが家に住むために、特別、安い金利で金貸したるわ。

これが住宅ローンです。

したがって、私のようにマンションを買って、戸建てに住み替える者にとって進む道は二つに一つ。

①マンションを事業用のローンに切り替える
=高金利にシフト。賃貸オーナーになる

②マンションを早めに売却して、戸建てに住宅ローンを適用する

元々、マンション購入時は①もありかな~と思っていました。

しかし、オーナーとしての器、財力、胆力がないことに気づかされた私は②の道を選択します。

これがいばらの道でした。

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分譲マンションに入居しながら内覧対応。売り切ることの大変さを伝えたい入居しながら5ヶ月かけて分譲マンションの売却に至った経験をご紹介。指値交渉の詳細もチラ見せしています。...

しかも何が最もキツいかと言えば、

マンションが売れないと、
つなぎ融資を受けられない。

実際に、私の場合、マンション残債がなければより有利な金利条件の銀行から融資を受けられましたが、これがネックになりました。

しかし、追い詰められてこそ人間は真価を発揮します。

何とかなりました。(端折りすぎ)

結局何が言いたいのか分からなくなってきたので終わります。

まとめ

  • つなぎ融資は損だ。
  • そんな話をたまに聞く
  • 確かに高金利で融資を
  • 受ける期間があるので
  • その通りかもしれない
  • しかし、キャッシュで
  • 大金を用意できない層
  • からしたら、プラスの
  • 要素もあると思う。
  • つなぎ融資ってなにを
  • つなぐのか。
  • 最初はお金をつなぐ。
  • そう思っていた。
  • もしかして、「夢」を
  • 繋いでいるのかも、と
  • 酔っぱらった私は思う。